чАстный и чЕстный. В чем разница?
 
 
 
Мы часто в своей жизни встречаем частных и честных специалистов. Таких людей много:
 
  • Частный сантехник, работаю сам без фирмы поэтому дешевле;
  • Частный ремонтник, работаю сам без фирмы, зачем вам переплачивать;
  • Частный маклер( как говорит мой друг чмаклер), я работаю без фирмы а значит беру меньше чем с фирмой;
  • Колымчик в автосервисе, приезжай в гараж после работы я все сделаю за пол цены;
Все эти ребята всегда кристально чЕстные и все чАстные, часто вы слышали обещание сделать подешевле, а качеством лучше?
Парочка примеров:
 
  • Сантехник поставил фильтр и сделал разводку труб, 3 дня все засопливело. Еще 3 дня переругиваний по телефону и все потекло. Сутки без воды и вызов фирмы. Обидно но выяснилось что заплатил я ему как и в фирме... Пере плата в два раза и неделя суеты.
  • Покраска машины у частника. Слава богу красил мой друг, а не я, хотя и его жалко. Срок покраски камри превратился из 10 дней в 40, цена выросла на 15 000 в ходе работы, качество ниже среднего, постоянные просьбы аванса. Итог переполировка не помогла, а это лишние затраты. копит на перекрас....
  • Колымчик в автосервисе. Приехала в сервис и ей за капиталку двигателя насчитали 70 000 рублей..... Подходит мастер и говорит могу без фирмы за 3 дня у себя в гараже перебрать за 40 000. Итог на 15й день поехал я, забрал машину и разобранный мотор и разобранную коробку и вообще до фига чего разобранного.... ремонт суммарно обошелся в 110 000рублей;
  • Случай из практики.... Прихожу к клиенту, клиент по рекомендации. Я продаю эту квартиру, мне бы за нее хотелось 3 000 000 рублей. Как так?????? эта квартира 34 квадрата и стоит максимум 2700 000 с мебелью и отличным ремонтом. выяснилось год назад она покупала ее с частником за 3000 000рублей и чмаклер ей сказал что комиссия всего 30 000 так как он работает один эта квартира шикарна... Но я нашел эту квартиру и она стояла в продаже за 2750 000 рублей...Итог минус 250 000 и нервы и разочарование....
Итог... чАстный не всегда синоним чЕстный. Проверяйте тщательно кто и что вам предлагает и обещает.
Всем спасибо. Всем удачи.

 

Читать
СТОП!!! Случай из практики. Кто за что платит и как не переплачивать при покупке недвижимости.
 
 
 
Всем добрый день, давно ничего не писал и вот жизнь и работа подкинули мне материал для 3х-4х новых публикаций.
Давайте по порядку. На днях у нас развалилась сделка. У меня объект так сказать «эксклюзив», то есть ключи и доверенность на руках, собственник в другом городе, а другого агентства покупатель. Ситуация обычная и практика таких сделок есть. «НО» вот не задача, бывает что честные, а иногда и не очень риэлторы хотят залезть в карман не только клиенту, но и своим коллегам.
Как так? Пойдем из далека.
Есть практика работы — есть агент покупателя и есть агент продавца. Что это? Все очень просто, агенту платит тот кто является его клиентом. Как это работает?
Допустим есть два агентства, в одном покупатель во втором продавец. В этом случае есть две сложившиеся практики. Во многих городах России одним платит покупатель другим платит продавец, это и есть агент покупателя и агент продавца, один подбирает квартиру а второй подбирает покупателя. Каждый делает свою работу и получает за это деньги, не претендуя на деньги второй стороны. Но есть и другой вариант когда комиссия платит одна сторона и тогда два агентства эту комиссию делят между собой.
Теперь о комиссии, тут есть три подхода:
1) Самый распространенный и так работает примерно 60% риэлторов они ставят комиссию сверх цены продавца. Допустим 1-ка за 2100 000рублей превращается в 1-ку за 2160 000, а иногда и за 2200 000 рублей… не очень приятно правда?
2) Второй вариант когда продавец платит комиссию с суммы сделки за услугу.
3) Третий вариант покупатель платит с суммы сделки за оказанные услуги.
Как правило в эту сумму не входят : юр.Услуги, гос.пошлины, проверка документов итд. Это стоит отдельно 10-15 000 и платит это покупатель или пополам.
!!!«НО» недавно все больше распространение получает схема когда агентство берет комиссию и с покупателя и с продавца. Вроде на первый взгляд все ровно, но это не так. Если в одном агентстве сработали 2ва риэлтора и один работал с покупателем, а второй с продавцом то еще как то можно понять. А вот когда один риэлтор и он берет комиссию и там и там — это уже жульничество!? Я думаю да, ведь мы изначально оговорили что есть агент продавца и агент покупателя, тогда кто же тот кто и там и там берет? Я думаю это просто афера….
И снова !!! «НО» еще одна сторона этой работы, когда такой риэлтор сработается с кем то. Как правило то что этому агентству уже есть комиссия умолчат и предложат агенту с другой стороны разделить комиссию пополам…. Итог одно агенство получит 75% от сделки а второе 25%, а клиент покупателя тупо переплатит комиссию в 2раза.
Вывод 5 советов всем:
Продавцу:
1) Оговаривайте условия сделки заранее, цена рекламы, цена продажи и цена работы с агентством должна быть едина;
2) Не нужно работать с 50 риэлторами, для продажи достаточно 1-5, а лучше иметь постоянного;
3) Не ведитесь на нытье что их там много или что их два, три итд человек или агентств. Это их проблемы, а не ваши;
4) Работайте только с теми кто вам приятен и кто не обещает вам золотые горы, а кто объективно оценивает цену, рынок, итд;
5) Дайте шанс новичкам))) им везет как правило на легкие сделки.
Покупателю:
1) Уточните сколько стоят ВСЕ УСЛУГИ!!!;
2) Не платите дважды за одну услугу. Например подписывая с вами договор вам сказали что туда входит юр сопровождение, но пункт такой не прописан и вам его предложат на сделке платить заново. Или вам сказали что вы платите 3-5% за подбор, уточните платит ли продавец эти деньги тоже;
3) Не работайте со всеми риэлторами города, их база одинакова на 70% и действительно эксклюзивные варианты они не покажут если вы работает со всеми;
4) Привлеките своего юриста или проконсультируйтесь на тему договоров и условий расторжения и отступных;
5) Не спешите выбрать то что вам советует человек без специальных знаний, ведь мы с вами знаем что 70% риэлторов это просто «БАРЫГИ».
Риэлтору:
1) Работайте с проверенными людьми у которых чистая репутация, хотя и это вас не защитит если захотят обмануть;
2) Уточняйте все моменты сделки, не забывайте уточнить ваши взаимодействия и оплаты с другим агентством, не забывайте про мои ситуации;
3) Проверяйте сами, не надейтесь на партнеров...Ведь в случае проблем каждый сам отвечает за косяки;
4) НЕ БАРЗЕЙТЕ!!! Урвать везде денег невозможно, работайте честно;
5) РИЭЛТОР ЭТО ПРОФЕССИЯ А НЕ СБОРИЩЕ БАРЫГ и ВПАРИВАТЕЛЕЙ, не позорьте себя и профессию.
Всем спасибо. Всем удачи!
Читать
Хочу жить в своей квартире....
Добрый день. Меня зовут Владимир и это описание одной встречи с клиентом (он же мой хороший друг).
Начнем с того что такие встречи не редки, а вопросы возникают у многих. Если честно сказать когда то и я сталкивался с этой проблемой.
Во общем как всегда есть потребность и нет денег.
 
 
  • Привет Владимир. Нужна помощь. Какую квартиру я могу купить за 700 000 р? можно стройку)
  • Привет, привет. Ну не знаю как и сказать....Никакую....)))
  • Вов а если с ипотекой то тысяч 500 хватит?
  • Тут пошел ликбез о рынке и о том что сколько стоит..... бла бла бал 15 минут.... вот мы пришли к пониманию. Друг а ты где денег взял? в лотерею выиграл?)
  • НЕТ!!!)))) да вот тут подумали и решили что я взрослый и нужно продать нашу 2ку и разъехаться....
  • О как. и как вы это видите?
  • Ну продаем эту и ..... а кстати за сколько мы можем продать...?
И вот тут самое интересное, весь разговор до этого не имел смысла. Денег нет, понимание за сколько и как продать нет, куда деть родителей не известно и вообще много вопросов которые родились только в разговоре? Что делать?
ЧТО ДЕЛАТЬ? разберем по винтикам:
1) Идем в банк за предварительным одобрением ипотеки, обозначаем первоначальный взнос 700 000 рублей, ставим примерную стоимость 1700 000. Если не сделать это в начале то мы можем сделать кучу не нужной работы.
2) Идем на квартиру и смотрим дом и состояние квартиры и дома;
3) Шаг 2, Делаем СМР(сравнительно маркетинговый анализ). Есть два типа СМР, первый это оценка рынка по продающимся квартирам и по средне рыночной цене. Второй вариант СМР это по проданным квартирам. Дом не новый, ему уже полтинник, панель но достаточно толстые стены, оригинальный дизайн, но возраст берет свое и внешне обшарпанный на фоне новостроек, состояние подъездов и лифтов на троечку. Сама квартира тоже требует ремонта, окна ПВХ, двери новые, остальное требует внимание, площадь 55 кв.м и оооочень большая лоджия почти как комната. Инфраструктура одни плюсы садик, школа, привоз, рынок и все это меньше чем в 5ти минутах ходьбы, а это для потенциальных покупателей (молодая семья) привлекательно.
4) СМР нам говорит о том что на рынке объекты есть от 3млн. рублей до 4х млн. рублей. Если мы смотрим по СМР проданных то мы видим что такие квартиры проданы от 3 до 3.5 млн. рублей. Мы имеем итог что цена продажи от 54 000 за метр до 63 000. После того как это все оговорено, мы установили цену в 3 300 000 рублей.
5) Но нам нужно понять что мы можем купить? так у нас есть родители которые не будут ждать стройку и два ребенка. Старшая Дочь замужем и живет с мужем. Сыну нужно приобрести студию или однушку можно стройку, парень работает и поснимает квартиру. !!!НО ему придется взять ипотеку.... Для большинства людей платить ипотеку и снимать это дорого... Идем в Банк подаем заявку на ипотеку+ипотечные каникулы. Остаются родители которым нужна готовая 1ка с ремонтом.
6) Есть понимание того что хотим, но что на рынке? Ну что в районе который они обозначили у нас есть новые панельки от 1950 000 до 2200 000рублей и монолитные дома от 2100 000 до 3500 000 за однушку!!! Есть студии готовые и в стройке и есть однушки в стройке от 1550 000 до 2700 000.
7) Едем смотреть потенциальные варианты. Есть понимание что сможем купить. Выбор пал на однушки 2300 000-2500 000рублей.
8) Осталось у нас примерно как и планировали в первоначальном взносе. Смотри что подходит в планируемый бюджет, находим в панельном доме 1ку и сдача через 13 месяцев.
9) Берем квартиру в продажу, планируемый срок продажи 3-5 месяцев. На рынке есть 7 однокомнатных квартир в выбранном доме и примерно 40 квартир в стройке куда подавали ипотеку, есть запас роста цены в той сумме на которую заводили в ипотеку.
Все 9 пунктов заняли 6 дней. Итог есть эксклюзивная продажа и потенциальная схема тройной сделки.
Вывод: нет безнадежных клиентов, есть безнадежные риэлторы которые не берутся решать ваши проблемы. Все хотят заработать здесь и сейчас, никто не любит долгие сделки и много работать)))
ЭТО ВАЖНО:
Наличие ипотечных каникул;
  • План сделки;
  • Подбор альтернативы заранее, а не после продажи за две недели;
  • Анализ цены альтернативы и СМР;
Всем удачи. Надеюсь это полезно. Спасибо всем кто дочитал.
Читать
Новостройки vs «вторичка» личное рассуждение, счет 6:4.

Всем привет! Ну что продолжаем наши рассуждения о недвижимости?

Для меня конечно выбор очевиден в пользу нового жилья не старше 5 лет. Я думаю, что для большинства людей выбор падает в сторону нового жилья по ряду причин экономических, экологических, проблем со здоровьем итд. Но попробуем разобраться объективно?

Если вы никак не решите или вы в самом начале этого выбора тогда эта статья для вас. Ну так какую квартиру лучше купить? Чтобы не тратить, время, нервы, силы, деньги на осмотр неподходящих вариантов, которые не подходят вашим потребностям, предлагаю выяснить, в чем разница между «вторичкой» и новостройками, а также определить критерии что бы ваш выбор был правильный, а жилье было комфортным и приносило удовольствие.

В агентской деятельности есть правило которое гласит запрос потребность и конечный выбор это три разные вещи. Но пока этот путь будет пройден вы на своем пути встретите кучу вариантов не подходящих, плохих, хороших, но дорогих, не достроенных, построенных, а также кучу советчиков и экспертов, которые расскажут вам много сказок о том, как сделать правильный выбор, но будут на вашем пути и те, кто помогут реально хорошими советами и фактами, которые вам никто больше не расскажет. Ну что погнали к фактам и логичным вопросам которые вы должны поставить перед собой и вашим агентом.

Читать
Случай из опыта, как не купить квартиру с долгом от 10 000 до 100 000рублей. Что вам никто не проверит. Или новый обман сфере ЖКХ?

Всем добрый день. Это случай, из практики который просмотрели все. Под все я имею ввиду:

- ЮРИСТ!

- Агент по недвижимости!

-  Покупатель!

- команда поддержки покупателя!

Читать
Что нужно знать о ВАШЕЙ будущей квартире?

Всем привет. Эта статья о том, что вам нужно знать для начального выбора квартиры. Особенно она полезна тем, кто столкнулся с этим впервые.

Читать
10 способов обмануть человека что бы он сказал спасибо. Один День Риелтора.

Добрый день. Ну начнем с того что обманы бывают разные, есть обманы где злой умысел, а есть обманы, в которых немного приукрашивают реальность. Всегда интересовала поговорка которую употребляют все – не на….. не проживешь, кто то произносит ее в шутку, а кто то считает так на самом деле. И обидно что так в любой отросли.

К сожалению, и в деятельности риелторов и Агентств недвижимости не редки обманы и приукрашивания.  Давайте разберемся где обман, а где реальность. Установим определенную терминологию и схемы работы. 

Читать
Почему моя квартира не продается

Всем привет! Меня часто спрашивают – Почему не продается моя квартира? Помоги советом или приведи мне клиента, а его обработаю сам…

Отвечаю всем еще раз:

Читать
Как снять квартиру и не стать жертвой мошенников? Сохранив свое время и деньги.

Добрый день. Сегодня я вам расскажу о своем опыте съёма жилья. Хочу рассказать о всех возможных подводных камнях при съёме жилья. Так получилось, что я очень люблю путешествовать и пришлось снимать жилье на сутки, неделю, месяц или год. Многие люди снимали жилье и думаю, что проблемы, с которыми они сталкивались примерно одинаковы у всех вне зависимости от города, но все же самые первые трудности:

Читать
Почему СЕЙЧАС нужно купить квартиру в Анапе? Или как в 1 день встали все стройки.

Добрый день, сегодня мы с вами поговорим на тему " Почему СЕЙЧАС нужно купить квартиру в Анапе? Или как в 1 день встали все стройки".

Еще в 2017 году все воспринимали слова нового мэра Полякова Ю.В. как пустой звук с целью обеспечить себе поддержку населения. Но как показывает сегодняшний день, не так уж и пусты были эти слова. Собственно, к чему я веду, каждый год в Анапе начинается не меньше 3х новых строек, и одновременно их может идти 5-7 и больше. Что дает людям выбор квартиры по району, по цене, по планировке и качеству покупаемого жилья. Но в 2018 году картина резко изменилась, стартовали только две стройки из анонсированных это ЖК "Парадный" от строительной компании «ГАММА» и ЖК на Астраханской 71 от Компании «КапСтрой». Готовится к запуску проект "Клубный дом" от Строительной компании «Кристалл». Прочие анонсированные проекты стоят на месте уже достаточно длительное время:

 

Читать